Burenhinder in het appartementsgebouw door huurders. Wat kan de VME doen ?! - Actua mede-eigendom - Kantoor Van Wynsberghe

Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Burenhinder in het appartementsgebouw door huurders. Wat kan de VME doen ?!

Kantoor Van Wynsberghe
Gepubliceerd door in Leven in mede-eigendom ·
Het gebeurt steeds vaker dat huurders in een appartementsgebouw overlast veroorzaken voor de andere bewoners. Vaak zullen de huurders in eerste instantie aangesproken worden door de andere bewoners en ook de syndicus van het gebouw krijgt steeds vaker de opdracht deze personen aan te manen het huishoudelijk reglement (lawaaihinder, afval, …) te respecteren.

Wanneer de huurders in dergelijke gevallen niet aanspreekbaar zijn en geen gevolg geven aan deze aanmaningen, wordt meestal de mede-eigenaar/verhuurder aangesproken om zijn huurder in te tomen of zelfs de huurovereenkomst te ontbinden.

Er zijn mede-eigenaren/verhuurders die zullen trachten hier gevolg aan te geven, al was het maar om geen boze blikken te moeten ontvangen tijdens de jaarlijkse AV. Maar er zullen ook heel wat eigenaren zijn die, omwille dat ze er zelf niet wonen, zich de problematiek niet erg aantrekken. Nochtans is een huurder ten opzichte van zijn verhuurder verplicht het gehuurde goed te gebruiken als een goed huisvader, hetgeen ook impliceert dat zij dit moeten doen in de gemeenschappelijke delen.

In dergelijke gevallen wordt automatisch gedacht aan een vordering inzake burenhinder op basis van artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek van de bewoner(s) tegen de storende huurders. Omwille van diverse redenen (bv. financiële aspect) worden deze vorderingen vaak uiteindelijk niet doorgezet. Bovendien heeft een vordering op basis van artikel 544 enkel tot doel het evenwicht te herstellen tussen de buren, dit kan wellicht geen aanleiding geven tot de ontbinding van de huurovereenkomst.

Een interessante denkpiste die in dergelijke gevallen gevolgd kan worden is deze van zijdelingse vordering (artikel 1166 B.W.) die wordt ingesteld door de VME tegen de storende huurder (die nochtans enkel een contractuele band met de verhuurder heeft).

Artikel 1166 BW:

Niettemin kunnen de schuldeisers alle rechten en vorderingen van hun schuldenaar uitoefenen, met uitzondering van die welke uitsluitend aan de persoon verbonden zijn.

Op die manier kan de VME, die vertegenwoordiger is van de mede-eigenaren die hinder ondervinden, de huurder ertoe brengen zijn verplichtingen jegens de verhuurder/mede-eigenaar na te leven en zelfs vorderen dat de huurovereenkomst ontbonden zal worden.

Aan de zijdelingse vordering zijn evenwel een aantal voorwaarden verbonden.

In eerste instantie is het noodzakelijk dat de debiteur van de VME (de verhuurder) inactief is en nalaat om diens rechten te laten gelden tegenover de huurder.

Daarnaast moet de eiser, de VME, een belang hebben bij het instellen van de vordering.

Als derde voorwaarde voor een succesvolle zijdelingse vordering wordt vereist dat er een zekere, opeisbare schuld bestaat tussen de VME en de verhuurder.

De verhuurder is immers verplicht er mee voor te zorgen dat de statuten, het reglement van orde, en de beslissingen van de AV worden nageleefd, ook door diens huurder. Enkele voorbeelden hiervan zijn het bewaren van de interne rust, geen vuilnis op de gang laten staan, etc.

De VME treedt in dit geval op als de vertegenwoordiger van de (inactieve) verhuurder. Er wordt dan ook vereist dat de zijdelingse vordering moet worden ingesteld in naam en voor rekening van de verhuurder.

Wanneer de verhuurder bijvoorbeeld nalaat de huurovereenkomst te ontbinden, zou de VME via een zijdelingse vordering dit voor hem kunnen vorderen.

Opgelet! De zijdelingse vordering moet onderscheiden worden van de rechtstreekse vordering. Wanneer de wet dit voorschrijft kan een schuldeiser in bepaalde gevallen de debiteur van zijn schuldenaar rechtstreeks aanspreken. Dit doet men dan in eigen naam en niet voor rekening van zijn debiteur. Een voorbeeld hiervan is wanneer het slachtoffer van een verkeersongeval rechtstreeks de verzekering van de partij die het heeft veroorzaakt aanspreekt.

Besluit: in sommige gevallen zal de VME via een zijdelingse vordering de ontbinding van de huurovereenkomst tussen een mede-eigenaar en een lastige huurder kunnen vorderen. Dit dient uiteraard steeds geval per geval onderzocht te worden en zal waarschijnlijk slechts in eerder extreme situaties toegepast worden. Evenwel maakt het gegeven dat de woondichtheid vandaag en in de toekomst, deze mogelijkheid actueel en pertinent maakt

Bron : Syndicus Centraal Astrid Clabots VillaJuris Advocaten



Kantoor Van Wynsberghe Bvba ©
Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu