Deel VI. Tips voor een succesvolle en probleemloze verhuring - Actua mede-eigendom - Kantoor Van Wynsberghe

Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Deel VI. Tips voor een succesvolle en probleemloze verhuring

Kantoor Van Wynsberghe
Gepubliceerd door in Leven in mede-eigendom ·
Wat moet u controleren vooraleer u de sleutels overhandigt?

1. Alles begint met goede afspraken in het huurcontract

Vermeld uitdrukkelijk in de huurovereenkomst dat uw huurder de sleutels pas krijgt nadat de waarborg, de betaling van de eerste maand huur, de verzekering en de plaatsbeschrijving in orde zijn.

Nam u zo’n bepaling niet op, dan geeft u in principe de sleutels beter wel af. Doet u dat niet, dan zou de rechter bij een discussie weleens van mening kunnen zijn dat u als verhuurder zelf uw verplichtingen niet nagekomen bent.

Stuur dan dadelijk een aangetekende brief waarin u uw huurder aanmaant om zijn verplichtingen na te komen. Doet hij dat vervolgens nog niet, dan kunt u de zaak aanhangig maken bij de vrederechter en eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.

Contacteer het best enkele dagen vooraf uw huurder om te polsen of hij de waarborg en verzekering al regelde. Deed hij dat nog niet, dan kunt u meteen aandringen om alsnog het nodige te doen.

2. Geen waarborg, geen sleutels?

2.1. Welke waarborg mag u vragen?

Een waarborg vragen is niet verplicht, maar als verhuurder heeft u er natuurlijk alle belang bij om dat te doen. Zet dus duidelijk in het huurcontract welke waarborg de huurder precies moet geven.

Als u een woning of appartement verhuurt waarin uw huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft, dan heeft uw huurder de keuze tussen drie manieren om die waarborg te stellen.

De meeste huurders kiezen ervoor een waarborg te storten op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling. Die waarborg mag dan niet meer bedragen dan twee maanden huur. De interesten worden gekapitaliseerd. Noch u, noch de huurder kunnen die interesten tussentijds opvragen.

Uw huurder kan ook kiezen voor een bankwaarborg, die dan maximaal drie maanden huur mag bedragen. Uw huurder betaalt het bedrag van die waarborg dan ‘in schijven’ aan de bank. De bank garandeert u het totale bedrag van de waarborg wel al vanaf het sluiten van de huurovereenkomst.

Ten slotte kan uw huurder ook een bankwaarborg van maximaal drie maanden stellen via het OCMW.

Kijk de documenten die uw huurder u voorlegt kritisch na. Het moet effectief om een bank­waarborg gaan, een intentieverklaring waarin de bank zich bereid verklaart een waarborg te stellen volstaat niet.

2.2. Mag u de waarborg nog op uw rekening laten storten?

Liet u uw huurder de waarborg cash betalen of stortte hij het geld op uw rekening, dan kan hij te allen tijde vragen dat u de waarborg toch op een geblokkeerde rekening stort.

U moet dan niet alleen de waarborg zelf op die rekening storten, maar ook de interesten. Die interesten verschillen van gewest tot gewest. U moet ze soms berekenen op basis van de ‘gemiddelde rentevoet op de financiële markten’, terwijl het een andere keer gaat om de wettelijke interest. Die bedraagt momenteel 2%. De gemiddelde rentevoet op de financiële markten kunt u opvragen bij uw bank.

Onder het nieuwe Vlaamse huurdecreet zal de huurder ook het recht hebben om u mee te delen dat hij de waarborg die op uw rekening staat vermeerderd met de gekapitaliseerde rente, als huurgelden beschouwt. De huurder is dan verplicht om hetzelfde bedrag op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam te plaatsen.

2.3. Binnenkort drie maanden huurwaarborg?

De Vlaamse regering heeft een voorontwerp van decreet aanvaard waarin de huurwaarborg voor woninghuurcontracten standaard verhoogd wordt naar drie maanden huur. Het nieuwe Vlaamse huurrecht zal in principe op 1 september 2098 in voege treden. In de andere gewesten geldt deze uitbreiding van de waarborg niet.

Huurders zullen in Vlaanderen onder bepaalde voorwaarden overigens een renteloze, anonieme huurwaarborglening kunnen aanvragen bij het Vlaams Woningfonds.

2.4. En de sleutels?

Bepaal altijd in uw contract wanneer uw huurder de waarborg moet stellen. Vermeld altijd expliciet dat hij dat alleszins moet doen vooraleer u de sleutels overhandigt.

Als u zo’n clausule niet voorziet, dan riskeert u dat de rechtbank vindt dat u zelf uw verplichtingen niet nagekomen bent als u de sleutels niet afgeeft en dat ze daarom de ontbinding van de huurovereenkomst weigert of u verplicht de sleutels toch af te geven (vred. Antwerpen, 10.10.2013).

Als uw huurder de waarborg dan toch nog niet tijdig stelt, dan stuurt u hem het best een aangetekende brief waarin u hem tien dagen geeft om zijn verplichtingen na te komen. Daarna kunt u naar de vrederechter stappen om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Laat uw huurder ook altijd tekenen voor ontvangst van de sleutels.

2.5. Mag uw huurder de waarborg gebruiken om de laatste maand huur te betalen?

Het gebeurt wel vaker dat een huurder de laatste maanden huur niet meer betaalt en zegt dat u die maar moet verrekenen met de huurwaarborg.

Dat kan echter niet, uw huurder moet huur blijven betalen tot het huurcontract afloopt. Stel uw huurder in zo’n geval aangetekend in gebreke.

Helpt dat niet, dan kunt u naar de vrederechter stappen.

2.6. Geef de waarborg niet te vroeg (volledig) vrij!

Bij het einde van de huur wordt het bedrag van de waarborg vrijgegeven aan uzelf of aan de huurder of opgesplitst tussen beiden. U kunt daarover ten vroegste bij het einde van de huur met uw huurder een akkoord sluiten.

Komt u niet tot een akkoord, dan zal u de zaak moeten voorleggen aan de vrederechter, om te beslissen aan wie de huurwaarborg toekomt.

Vaak volgt de laatste afrekening van de kosten van de vereniging van mede-eigenaars echter pas na afloop van de huur. Op dat moment nog het aandeel van uw huurder in die afrekening recupereren is niet altijd evident.

De volledige waarborg inhouden in afwachting van die afrekening kan niet (vred. Grimbergen, 03.07.2013). Spreek daarom al in het huurcontract met uw huurder af dat u een redelijk bedrag mag inhouden in afwachting van de definitieve afrekening.

Wacht niet te lang met het opvragen van de huurwaarborg. Het ontwerp van het Vlaamse huurdecreet bepaalt trouwens dat de rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst beëindigd is.

2.7. Zijn er discussies? Opgelet met een bankwaarborg!

Meestal blijft een bankwaarborg slechts een beperkte periode na het einde van de huur geldig. Als u naar de vrederechter moet stappen omdat er discussie is over de schade en als u dan wacht tot u een vonnis heeft, dan is de kans reëel dat u te laat bent.

Het veiligste is dan om bij het einde van de huur onmiddellijk een aangetekende brief te sturen naar de bank. Meld daarin dat u zich op de bankwaarborg wenst te beroepen.

3. Verzekering huurdersaansprakelijkheid

Bepaal daarnaast ook dat uw huurder zijn huurdersaansprakelijkheid moet verzekeren. Leg ook vast welke bewijsstukken hij u moet voorleggen. Het Waalse en Vlaamse huurdecreet legt de huurder overigens ook de verplichting op om zich te verzekeren.

Zo kunt u bv. voorzien dat uw huurder u vóór de overhandiging van de sleutels een kopie van de verzekeringspolis en een betalingsbewijs moet bezorgen.

Daarmee is de kous natuurlijk niet af. Het is vanzelfsprekend de bedoeling dat die polis gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst in voege blijft. Voorzie daarom ook dat uw huurder u jaarlijks een verzekeringsattest moet bezorgen waarin de verzekeraar bevestigt dat uw huurder wel degelijk nog altijd verzekerd is. Vraag dat verzekeringsattest ook altijd op als uw huurder het u niet spontaan bezorgt.

4. Plaatsbeschrijving

Leg ook vast dat er bij het begin en bij het einde van de huur een omstandige plaats­beschrijving opgemaakt zal worden en bepaal meteen welke deskundige daartoe aangesteld zal worden.

Maak de plaatsbeschrijving vlak vóór de huurder zijn intrek neemt in het pand en vóór hij de sleutels van u ontvangt. Op dat moment is de woning immers leeg.

De wet laat u wel toe de plaatsbeschrijving ook nadien nog op te maken. U kunt dit nog doen tijdens de eerste maand waarin de huurder het exclusieve gebruik kreeg van het gehuurde goed.

Bij huurovereenkomsten voor minder dan één jaar kan een andere regeling gelden. In dat geval moet de plaatsbeschrijving uiterlijk binnen de 15 dagen na het in gebruik nemen opgemaakt worden.

Als de huurder weigert mee te werken aan de opmaak van de plaatsbeschrijving, dan kunt u hem via een aangetekende brief aanmanen om dat alsnog te doen. Nodig hem uit aan­­wezig te zijn op de door u voorgestelde datum en het door u voorgestelde uur.

Helpt ook dat niet, dan moet u naar de vrederechter stappen die een deskundige zal aan­stellen om de plaatsbeschrijving op te maken.

U moet de procedure bij de vrederechter aanhangig maken binnen de eerder vermelde termijn van 15 dagen of een maand.

5. Welke documenten vraagt u daarnaast jaarlijks op?

Bepaal in de huurovereenkomst dat uw huurder de verwarmingsinstallatie (en eventueel ook de verluchtingsinstallatie) en de schouw jaarlijks op zijn kosten moet laten onderhouden door een erkend technicus en u een attest moet voorleggen.

Vraag dat attest ook op, want veel huurders ‘vergeten’ regelmatig om het onderhoud te laten uitvoeren.

Leg ook meteen vast dat de kleine herstellingen die bij zo’n onderhoud noodzakelijk blijken ten laste van de huurder vallen. Mogelijk vermijdt u zo hoogoplopende discussies over de vervanging van een onderdeeltje van € 5 of € 10.



Kantoor Van Wynsberghe Bvba ©
Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu