Syndicus tussen hamer en aambeeld - Actua mede-eigendom - Kantoor Van Wynsberghe

Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Syndicus tussen hamer en aambeeld

Kantoor Van Wynsberghe
Gepubliceerd door in Syndicus ·
Een evenwicht zoeken tussen klantvriendelijkheid en wettelijke verplichtingen
Over de rol van de syndicus en over zijn wettelijke opdracht bestaat heel wat verwarring. Een belangrijke reden daartoe is dat hij niet alleen de vereniging van mede-eigenaars vertegenwoordigt, maar er tegelijkertijd ook inherent deel van uitmaakt.

De syndicus als orgaan van de VME
In juridische termen wordt gesteld dat de syndicus “een orgaan” is van de VME. Met andere woorden: wie zich tot de syndicus wendt, richt zich ook rechtstreeks tot de Vereniging van Mede-eigenaars. Als de syndicus een mededeling doet of een afrekening (of herinnering) verstuurt, doet hij dat in naam van de VME. Hij wordt daartoe aangesteld door de algemene vergadering. Voor appartementsgebouwen is het aanstellen van een syndicus een wettelijke verplichting. Hij kan dus legaal de beslissingen uitvoeren die de VME op de algemene vergadering neemt.

Skills, functies en taken
Syndici kunnen een natuurlijke of een rechtspersoon zijn. In kleinere VME’s wordt soms ook een mede-eigenaar als syndicus aangesteld.
Een professionele syndicus moet over technische, boekhoudkundige en juridische kennis beschikken om zijn activiteiten te kunnen uitvoeren. Syndici zijn immers niet enkel het uitvoerend orgaan van de VME, maar ook de spil van het dagelijkse bestuur van de mede-eigendom. Een belangrijke taak van de syndicus is bijvoorbeeld de organisatie van het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, gangen, daken, liften, gevels… Bovendien heeft de syndicus ook een adviserende functie: hij signaleert welke belangrijke en noodzakelijke werken er bij voorkeur moeten uitgevoerd worden. Uiteraard is het daarna aan de algemene vergadering om al dan niet in te gaan op deze adviezen en, waar nodig, beslissingen te nemen conform de wettelijke meerderheden. De syndicus heeft hierin ook een uitvoerende rol: in functie van de genomen beslissingen doet hij bestellingen, volgt ze op, regelt de betalingen en levert eventuele werkzaamheden op.

Kop van jut
Uit het voorgaande blijkt dus dat er een belangrijke prestatieverbintenis bestaat tussen de syndicus en de genomen beslissingen door de mede-eigenaars. Maar niet alle prestaties van de syndicus hebben een gewenst resultaat tot gevolg. Dit leidt soms tot kritiek op de syndicus, die echter zelf afhankelijk is van de prestaties van de betrokken aannemer of leverancier. De syndicus kan wel alles doen om deze leverancier aan te manen de nodige verbeteringen aan te brengen, maar hij kan zelf niet verantwoordelijk gesteld worden voor diens slechte werk. Als het eindresultaat niet voldoet of zeer moeizaam werd bekomen, zorgt dit vaak voor frustrerende situaties. De ‘klanttevredenheid’ is dan immers laag en de syndicus wordt erop afgerekend, terwijl hij net zeer veel tijd en werk in het dossier heeft geïnvesteerd.

Het algemene belang primeert
De beslissingen die de VME neemt, zijn uiteraard niet altijd in het belang van elke individuele eigenaar. Zo is bijvoorbeeld een renovatie van de lift niet in het belang van een eigenaar van een gelijkvloerse kavel. Dergelijke beslissingen zorgen dan ook vaak voor groot ongenoegen bij deze eigenaars, die soms alle mogelijke argumenten zoeken om een beslissing tegen te houden. De syndicus moet dan de belangen van de VME verdedigen- en dus wel eens ingaan tegen het individuele belang. Wat af en toe tot ongenoegen van de eigenaar leidt, die als ‘klant’ van de syndicus niet graag wordt tegengesproken. Uiteraard stelt de syndicus altijd het algemene belang voorop en adviseert hij in dergelijke gevallen om wettelijk verplichte modernisatiewerken toch uit te voeren.

De financiële gezondheid van de VME
Ook het debiteurenbeleid behoort tot de verantwoordelijkheden van de syndicus en zorgt wel eens voor wrevel bij sommige eigenaars. De syndicus moet er immers voor zorgen dat alle leveranciers netjes betaald worden. Dit kan enkel als alle eigenaars op tijd hun rekening vereffenen en er niet te veel achterstallige betalingen zijn. Hij stuurt dus geregeld rappels uit, al dan niet aangetekend. Dat wordt niet altijd op gejuich onthaald door de mede-eigenaar die ze ontvangt. Nochtans is geregeld rappelleren cruciaal voor een financieel gezonde VME.

Sterk karakter
Als syndicus heb je een sterke persoonlijkheid nodig en een karakter dat getuigt van geduld, standvastigheid en weerbaarheid. De syndicus moet immers altijd de neutraliteit voor ogen houden, zonder het algemene belang én de rechten van de individuele mede-eigenaar uit het oog te verliezen. In de praktijk is dat vaak een moeilijke evenwichtsoefening. Daarom is een professioneel- beheer van groot belang om het patrimonium- van elke eigenaar in stand te houden. Enkel een goede wisselwerking tussen alle partijen kan leiden tot een goed resultaat op korte én lange termijn.



Kantoor Van Wynsberghe Bvba ©
Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu