Vraag/antwoord - Kantoor Van Wynsberghe

Ga naar de inhoud

Hoofdmenu:

Vraag en antwoord?

In de praktijk stellen we vast dat de meeste mede-eigenaars onbekend zijn met de regelgeving en de wetten van toepassing op mede-eigendom. Met deze rubriek op onze website willen we hieraan tegemoet komen.

1. Mag ik zelf beslissen om de parlofoon in mijn appartement te vervangen?
Ja, op voorwaarde dat het toestel compatibel is met het bestaande systeem.

2. Ik voel me niet niet veilig in mijn appartement en ik zou willen dat de syndicus camerabewaking laat installeren. Kan dit?
Alleen de algemene vergadering kan met een 3/4 meerderheid beslissen om camerabewaking te installeren. Bij de installatie moet er rekening gehouden worden met de privacyregels.

3. Ik ben huurder van een appartement en ik wil kopies van de facturen? Kan dit?
Neen, een huurder heeft een inzagerecht en geen kopierecht. De huurder kan mits het betalen van een vergoeding de facturen inzien op het kantoor van de syndicus. Hij mag geen kopies nemen.









12. Wat zijn dringende en noodzakelijke werken waarover de syndicus mag beslissen?

Zie arrest Hof van Cassatie van 12 mei 2016. Werken zijn dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van die aard is om schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zelfs privatieve delen, of een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners of bezoekers, en dat de herstellingswerken aldus dringend en noodzakelijk zijn in de zin van artikel 577-9, § 4,

13. Ik wil een punt op de agenda zetten. Hoe kan ik dat doen?
Sinds de wet op mede-eigendom van 2 juni 2010 dient er in iedere mede-eigendom een vijftiendaagse periode te zijn vastgelegd waarin de jaarlijkse Algemene Vergadering doorgaat.

Bent U eigenaar en wenst U een agendapunt toe te voegen, dan kan U dit punt schriftelijk overmaken aan de syndicus tot drie weken voor de start van deze periode. Ook een eventuele Raad van Mede-Eigendom kan dit.

Bent U te laat met deze agendapunten, dan zal de syndicus deze punten op de volgende Algemene Vergadering agenderen.

Een voorbeeld: stel dat in de mede-eigendom de jaarlijkse Algemene Vergadering plaats moet vinden tussen 15 en 30 april. Dan kan U tot 25 maart agendapunten aan de syndicus doorgeven.

Iedere mede-eigenaar kan schriftelijk agendapunten doorgeven tot drie weken voor de jaarlijkse vergaderperiode. Komen deze later, zal de syndicus ze op de volgende Algemene Vergadering agenderen.

14. De syndicus vermeldt mijn naam in het verslag omdat ik tegengestemd heb of mij onthouden heb. Kan dat?

De syndicus is er wettelijk toe gehouden de namen van de eigenaars die tegen hebben gestemd of zich onthouden hebben, in het verslag te vermelden.

Dit is in het belang van de betrokken mede-eigenaar, aangezien een mede-eigenaar die een bepaald voorstel steunde, achteraf zich hiertegen niet kan verzetten bij de rechtbank (tenzij uiteraard de beslissing bedrieglijk werd genomen).

De syndicus moet in het verslag de namen vermelden van de mede-eigenaars die tegenstemmen of zich onthouden.

15. Op de vergadering werd onder ‘varia’ beslist om werken uit te voeren. Kan dat?

De formulering van de agendapunten mag niet dubbelzinnig of onduidelijk zijn.

De mede-eigenaar dient bij het lezen van de agendapunten te kunnen herkennen waarover het gaat. Vermeldt de agenda enkel ‘varia’ dan is dit niet het geval, en kan de Algemene Vergadering geen geldige beslissing nemen hieromtrent.

De formulering van de agendapunten moet duidelijk zijn. “Varia” is daarbij onvoldoende duidelijk.

16. Ik ben het niet eens met de beslissing die de vergadering (niet) nam. Wat nu?

Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

Dit moet binnen de vier maand te rekenen vanaf de Algemene Vergadering. Hierbij is wel vereist dat de eigenaar in kwestie op de vergadering zelf niet voorstemde voor de betwiste beslissing; enkel in geval van misleiding/bedrog zal men dan nog kunnen verzetten tegen dergelijke beslissing.

Beslissingen van de Algemene Vergadering kunnen binnen de vier maanden worden aangevochten door mede-eigenaars die niet voor deze beslissing stemden.

17. Mogen de eigenaars zelf een vergadering samen roepen, zonder de syndicus?

In beginsel kan men uiteraard vrij beslissen om samen te komen met mede-eigenaars.

Wanneer er echter de bedoeling is om de samenkomst als een Algemene Vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars te laten gelden, dan dient men de regels voorgeschreven door de wet op Mede-Eigendom te respecteren.

Naast de mogelijkheid om punten te agenderen op de jaarlijkse Algemene Vergadering kan men ook de syndicus vragen een bijkomende Algemene Vergadering te organiseren.

Dit verzoek, ondertekend door mede-eigenaars die minstens 20% van de aandelen vertegenwoordigen, dient aangetekend aan de syndicus te worden gericht.
De syndicus heeft dan 30 dagen de tijd om de mede-eigenaars voor deze Bijzondere Algemene Vergadering uit te nodigen.
Laat de syndicus na om dit te doen, kunnen de ondertekenaars van de aangetekende brief zelf de Algemene Vergadering samenroepen.
Hierbij dient men uiteraard wel de regels voorgeschreven door de wet op mede-eigendom te respecteren, en dient men aangetekend uit te nodigen tenzij de uit te nodigen mede-eigenaar individueel en schriftelijk toestemming gegeven heeft om via een ander kanaal te worden uitgenodigd.
Normaal worden de vergaderingen samengeroepen door de syndicus. Wanneer de syndicus dit nalaat niettegenstaande zijn verplichting, kunnen de initiatiefnemers zelf de vergadering samenroepen, mits inachtneming van alle wettelijke bepalingen.

18. De syndicus heeft de uitnodiging aangetekend verstuurd. Wie betaalt de kosten? Kon dat niet per gewone brief of per e-mail?

De uitnodiging moet met een aangetekende brief gebeuren, tenzij de uit te nodigen mede-eigenaar individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk heeft ingestemd de uitnodiging via een kanaal te ontvangen.

De kosten van de uitnodiging zijn ten laste van de Vereniging van Mede-Eigenaars.

De uitnodiging per aangetekende brief is de regel; slechts indien men dit individueel, schriftelijk en expliciet aangeeft wordt van de regel afgeweken. De kosten zijn voor de VME.

19. De uitnodiging is naar mijn oud adres gestuurd- waardoor ik niet op de vergadering kon aanwezig zijn.. kan dat?

Wanneer een mede-eigenaar verhuist, dient hij de syndicus hiervan op de hoogte te stellen. De syndicus die de uitnodiging stuurt naar het laatst gekende adres van een mede-eigenaar, heeft deze mede-eigenaar geldig uitgenodigd.

Daarnaast dient herinnerd te worden aan het feit dat de jaarlijkse Algemene Vergadering in een vaste periode van vijftien dagen wordt georganiseerd. Bent U recent verhuisd, kan het geraadzaam zijn de syndicus te contacteren om te verifiëren dat Uw adreswijziging reeds werd verwerkt, dan wel om deze meteen door te geven.

De uitnodiging moet gestuurd worden naar het laatst gekende adres. Gaf U een adreswijziging niet door, dan maakt de syndicus geen fout.

20. Hoeveel volmachten mag ik hebben? Kan ik meteen een volmacht geven aan mijn zoon/dochter voor alle vergaderingen?

Niemand mag meer dan drie volmachten hebben. Tenzij men qua aantal aandelen (van eigen kavels en kavels waarvoor men een volmacht heeft) minder dan 10% van het totaal aantal aandelen vertegenwoordigt.

Volmachten gelden in beginsel slechts voor één vergadering. Wenst U voor langere tijd/meerdere vergaderingen volmacht te geven, dan zal U een notariële volmacht moeten laten opmaken.

Een volmacht hoeft overigens niet algemeen zijn; U kan perfect iemand een volmacht geven omtrent één specifiek agendapunt.

De syndicus zelf mag echter Uw volmacht niet uitoefenen.

Men mag maximum drie volmachten hebben, tenzij men inclusief volmachten minder dan 10% van de stemmen vertegenwoordigt. Volmachten zijn slechts voor één vergadering geldig, tenzij het om een notariële volmacht gaat.

21. Naar verluidt is er 75% van de stemmen nodig om werken goed te keuren.

Op onze vergaderingen zijn maar 50 à 60% van de aandelen aanwezig/vertegenwoordigd.. wat nu?
Indien de vergadering bij het begin hetzij minstens de helft van de mede-eigenaars én meer dan de helft van de aandelen telt (fysiek aanwezig dan wel bij volmacht vertegenwoordigd) kan er geldig beraadslaagd worden.

Tevens kan er geldig beraadslaagd worden wanneer er minstens 75% van de aandelen op de vergadering vertegenwoordigd worden.

Wanneer de vergadering geldig beraadslaagt, berekent men de meerderheden op basis van de aandelen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, met uitsluiting van onthoudingen, blanco of ongeldig uitgebrachte stemmen.

Een voorbeeld: als de vergadering geldig kan beraadslagen doordat voldoende mede-eigenaars aanwezig/vertegenwoordigd zijn bij het begin van de vergadering, en zijn er bij de bewuste stemming slechts 200 van de 10.000 aandelen nog aanwezig, dan zal men met 150 stemmen de vereiste van 75% halen.

De meerderheden worden berekend op het aantal geldig uitgebrachte stemmen. Afwezige/blanco/ongeldige stemmen worden niet meegerekend. U kan dus perfect een beslissing nemen die 75% meerderheid vereist wanneer slechts 51% van de aandelen aanwezig of vertegenwoordigd is op de vergadering.

22. Ik ga verkopen. (Wanneer) krijg ik het betaalde geld terug?

Een onderscheid dient gemaakt te worden over welke gelden het gaat.

Wanneer het gaat om werkkapitaal, blijft de individuele mede-eigenaar eigenaar van het gestorte kapitaal, dat als het ware slechts ter beschikking wordt gesteld van de mede-eigendom. Na verkoop zal de afrekening door de syndicus worden opgesteld (vaak na afloop van het boekjaar), en zal er in verhouding tot de periode waarin men eigenaar was dienen bij te dragen aan de kosten van het boekjaar.
Wanneer het gaat om reservekapitaal, dan is de Vereniging van Mede-Eigenaars eigenaar van het kapitaal. Bij verkoop verandert er dan ook niets, de verkoper heeft geen recht om zijn aandeel daarin terug te krijgen. Uiteraard kan de aanwezigheid van een reservekapitaal als verkoopargument dienen, aangezien het grote financiële verrassingen voor eventuele kopers onwaarschijnlijker maakt.
Bij verkoop heeft de verkoper recht om zijn aandeel in het werkkapitaal terug te krijgen. Het reservekapitaal daarentegen is en blijft echter eigendom van de VME.  

23. Iedereen betaalt evenveel in de kosten, kan dat?

Ieder appartement betaalt evenveel in de kosten... De statuten van een gebouw bepalen dat ieder appartement evenveel betaalt in de kosten. Iedere factuur voor de gemeenschappelijke kosten wordt dus gewoon door tien gedeeld aangezien er tien appartementen/studio’s zijn. Een kleine studio betaalt evenveel als een groot appartement...

Is zo’n bepaling dan wel geldig? Neen, zo’n verdeling van de kosten is al sinds 1994 niet meer toegelaten. De kosten worden immers in principe verdeeld volgens de waarde van de aandelen die aan ieder appartement toegekend zijn. Een kleine studio zal minder aandelen hebben dan een groot appartement en betaalt dus minder mee in de gemeenschappelijke kosten. Een alternatief voor sommige kosten is dat de verdeling gebeurt op basis van het nut dat ieder appartement heeft uit de gemeenschappelijke kosten, bv. op basis van het verbruik.

Als mede-eigenaar kunt u zo’n onwettelijke verdeling dus in vraag stellen en een aanpassing van de statuten voorstellen op de algemene vergadering. Wil de algemene vergadering die aanpassing niet goedkeuren, dan kunt u desnoods hiervoor naar de rechter stappen.

24. Ons appartementsgebouw is uitgerust met individuele ketels. Ik wil overschakelen naar een condenserende ketel. Kan dit?

Op basis van de Europese regels, die ook in België van toepassing zijn verklaard, dienen alle nieuwe ketels vanaf 26 september 2015 te worden voorzien van een energielabel B of beter = een rendement van 86%. De ketels vallen met  C-label vallen hierbuiten. Deze ketels verdwijnen dan ook langzaamaan van de markt en zullen niet meer geproduceerd worden na 26 september 2018. Hier komen de condenserende ketels met label A voor in de plaats.

Indien het binnen het gebouw onmogelijk is een rookgasafvoer voor condenserende toestellen te monteren, is het gebruik van een open HR-ketel (tot 30 kW) in beginsel nog wel toegestaan. Deze open HR-ketels zijn  nog te verkrijgen, maar het is onduidelijk wat de toekomst brengt. Mocht het voor de mede-eigenaars financieel en constructief mogelijk zijn de open HR-ketels te vervangen door condenserende ketels, dan is het raadzaam dit onder te loep te nemen en in de algemene vergadering van eigenaars te bespreken. Dit uiteraard wanneer zowel de rookgasafvoer als de cv-installaties gemeenschappelijk zijn.

Daarnaast moet men er rekening mee houden dat de rookgassen van de nieuwere ketels condenseren in de schouwbuis. Condens van rookgassen is agressief en tast de galva schouwbuizen aan. Er zijn reeds verschillende gevallen bekend van schouwbuizen met gaten.

Een probleem kan echter ontstaan wanneer de rookgasafvoer tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoort, terwijl de cv-installaties privé eigendom zijn van de appartementseigenaren. Zo kan enerzijds de vergadering van eigenaars besluiten de rookgasafvoer te wijzigen met een 75% meerderheid zodat deze enkel geschikt is voor condenserende ketels en anderzijds kan een eigenaar (om financiële redenen) weigeren zijn bestaande ketel te vervangen.

De VME zal dan via een gerechtelijke procedure een wijziging van de ketel moeten afdwingen. Alhoewel hierover geen uitspraken bekend zijn, is verdedigbaar te stellen dat de rechter in een dergelijke kwestie – onder de huidige situatie waarbij de open-ketels bijna niet meer te verkrijgen zijn en een aansluiting van open ketels op de gewijzigde rookgasafvoer gevaarlijk zal kunnen zijn – met de VME hierin mee zal gaan.

25. Het onderhoud/poetsen van de algemene delen kost te veel. Kunnen we gebruik maken van dienstencheques?

Stel dat er op de algemene vergadering besproken wordt dat de poetsfirma te duur is, welke opties zijn er?

FREQUENTIE MINDEREN
Bij het poetsen van de algemene delen wordt er vaak een poetsschema opgesteld. Het is niet altijd nodig om die kelder mee te poetsen. Vaak loont het om even na te gaan in uw gebouw welke delen er wekelijks gepoetst moeten worden en welke twee-weekelijks of zelf maandelijks.
Zo kan bijvoorbeeld in een gebouw met een lift het poetsen van de trap af en toe overgeslaan worden omdat dit minder belopen wordt.
Uiteraard is dit voor elk gebouw anders!

EEN VASTE POETSVROUW
Een alternatief voor een poetsfirma is vaak een vaste poetsvrouw, al komt dit niet altijd goedkoper uit! Bij het in dienst nemen van een vaste poetsvrouw dient de VME zich als werkgever op te stellen en een arbeidsovereenkomst af te sluiten. Hierbij dient men op zijn beurt dan ook rekening te houden met verzekeringen en eventuele verlofdagen etc..

GEBRUIK VAN DIENSTENCHEQUES
Vele mede-eigenaars maken gebruik van dienstencheques om hun appartement zelf schoon te houden. Kunnen deze dienstencheques ook gebruikt worden voor het onderhoud van de gemene delen in een appartementsgebouw?
Gezien de VME in feite een rechtsvorm is kan deze geen gebruik maken van dergelijke diensten. Dit valt buiten het toepassingsgebied van dienstencheques. Dienstencheques kunnen enkel gebruikt worden voor het onderhoud van de privatieve appartementen zelf.

Bron: Jan Roodhooft



Kantoor Van Wynsberghe streeft steeds naar juistheid, objectiviteit en betrouwbaarheid van de informatie die het verstrekt. Kantoor Van Wynsberghe kan niet aansprakelijk gesteld worden voor welk gebruik dan ook.




Kantoor Van Wynsberghe Bvba ©
Terug naar de inhoud | Terug naar het hoofdmenu