Syndicus van gebouwen Brugge
Ga naar de inhoud

FAQ - Veelgestelde vragen over het beheer van mede-eigendom

Infotheek
Wie neemt de beslissingen in een appartementsgebouw of in een mede-eigendom. De syndicus, de raad van mede-eigendom of de mede-eigenaars?
 

De mede-eigenaars beslissen op de Algemene Vergadering rekening houdende met de wettelijke meerderheden. Afhankelijk van de beslissing die genomen moet worden gebeurd dit met een gewone, 2/3de of 4/5de meerderheid of met unanimiteit.
 
De Algemene Vergadering kan ook haar beslissingsbevoegdheid delegeren naar de raad van mede-eigendom (indien er één is). Deze raad kan aldus opdrachten of bevoegdheidsdelegaties krijgen van de algemene vergadering, op voorwaarde dat hiermee geen afbreuk gedaan wordt aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de algemene vergadering of de commissaris. De beslissing tot dergelijke opdracht of bevoegdheidsdelegatie moet uitdrukkelijk genotuleerd worden en ook vermelden op welke handelingen zij betrekking hebben; bovendien mogen zij ook maar voor één jaar gelden en moeten duidelijk omschreven worden. Wij adviseren de Algemene Vergadering om hierin zeer voorzichtig te zijn. Gaat de raad van mede-eigendom haar bevoegdheid te buiten dan kunnen de leden hiervoor aansprakelijk gesteld worden.
 

Wat doet de syndicus dan?
 

De syndicus moet vooreerst de beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren. Voorts oefent hij ook een reeks wettelijke taken uit, die betrekking hebben op het administratief en boekhoudkundig beheer van de mede-eigendom. Deze taken worden beschreven in het Burgerlijk Wetboek en worden ook opgesomd in het reglement van interne orde en de statuten.
  
De syndicus kan alleen beslissingen nemen in plaats van de algemene vergadering, d.i. voor het nemen van “bewarende maatregelen” en “daden van voorlopig beheer” te stellen.
 
Hieronder wordt begrepen: “handelingen die ertoe strekken de zaak of haar vruchten tegen plotse of voorbijgaande nadelen of gebeurtenissen te beschermen of plotse of voorbijgaande voordelen van de zaak niet verloren te laten gaan.” Dit kunnen zowel juridische als materiële handelingen zijn, doch steeds met een dringend en noodzakelijk karakter.
 

Een herstelling in een appartementsgebouw is dringend en noodzakelijk wanneer de gebrekkige toestand van een gemeenschappelijke zaak of installatie van aard is schade te berokkenen aan andere onderdelen van het gebouw, zowel privatief als gemeenschappelijk of als zij een bedreiging vormt voor de veiligheid van de bewoners en hun bezoekers.
 

Zowel de raad van mede-eigendom als de syndicus dienen voor de beslissingen die zij aldus nemen verantwoording af te leggen aan de algemene vergadering. Meent de vergadering dat de raad of de syndicus een beslissing niet correct heeft uitgevoerd of dat zij beslissingen genomen hebben die hun bevoegdheid te buiten gingen, dan kunnen zij hiervoor aansprakelijk gesteld worden.
 

Tenslotte nog laatste uitzondering: sedert 1 januari 2019 kan de Vrederechter, indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of indien de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen, ook een voorlopige bewindvoerder aanstellen. Dan vervangt deze bewindvoerder, voor de hem toegekende taken, de organen van de mede-eigendom. M.a.w. dan beslist hij in plaats van de algemene vergadering en hebben de mede-eigenaars dus niets meer te zeggen.
 

Met dank aan Mr. Ivan Coppens
 
Ik ben niet akkoord met de afrekening van mijn verbruik ?
 
Warmtemeters en watertellers moeten als privégedeelten beschouwd worden. Elk geschil met betrekking tot de opnames, opgemaakt door een erkende maatschappij zoals Ista, Techem Caloribel … voor rekening van de mede-eigenaars, moet bijgevolg door dit organisme zelf uitgeklaard worden.
 
De syndicus zelf is ertoe gehouden de gegevens die hij ontving van dit organisme te verwerken in de afrekening zonder deze te wijzigen.
 
(Vonnis Vredegerecht Sint-Joost ten Ode 27/02/2007)
Wie bepaalt wanneer werken worden uitgevoerd ?
 
De Algemene Vergadering beslist souverein. Zij is het dus die beslist welke werken wanneer worden uitgevoerd. Deze werken worden beslist ingevolge een stemming bij eenvoudige dubbele meerderheid. De syndicus kan echter in dringende gevallen ook beslissen werken uit te voeren om het gebouw te beschermen tegen verdere aftakeling. De AV kan eveneens, indien ze het wenst de Raad van de VME belasten om hierover te beslissen en tevens een maximumbedrag te bepalen waarbij deze zelfstandig kan beslissen, zonder een bijkomende beslissing van een AV te moeten afwachten. Let op dit mandaat is beperkt in tijd en moet zeer omzichtig gegeven worden.

Warmtemetingssystemen in appartementsgebouwen: wat, wie en waar

 
 
De overheid wil de stookkosten beperken. Een efficiënt meetsysteem voor appartementsgebouwen zou daarbij een nuttig instrument zijn. Daarom heeft de overheid een aantal maatregelen opgelegd waarvan de doelstellingen opgenomen werden in een zogenaamde “Energie Efficiënte Richtlijn”.
 
 
De nieuwe Energie Efficiënte Richtlijn zorgt vooral voor een energie-efficiënt gebruik van de radiatoren. De klanten zouden een beter inzicht krijgen in hun stookgedrag en stook-efficiëntie. Naast meer transparantie tracht de overheid uiteindelijk een lager verbruik te bereiken. Studies wijzen namelijk uit dat individualisering van de warmtekosten het meest efficiënte middel is om bewoners bewust te maken van hun verbruik. Ze gaan het bijgevolg beter onder controle houden.
 
Dit zou niet alleen tot een energiebesparing tot 20% leiden, maar zou ook de kosten tussen de bewoners nauwkeurig verdelen op basis van het werkelijke verbruik.

 
 
Automatische meteropname
 
 
De eerste stappen van deze richtlijn werden al genomen door over te schakelen door over te schakelen op metertjes op radiofrequentie. Die hebben alvast het voordeel dat er ter plaatse geen meteropname meer moet gebeuren. De metertjes worden namelijk ingelezen vanop een centrale plaats in het gebouw. Ook bij verhuis of bij het wisselen van huurders, houden de metertjes automatisch de statistiek bij.
 
 
De syndicus meldt de meteropname-firma op welke datum er een uittreding van een bewoner plaats
 
vond, zodat bij de eindafrekening zowel de oude- als de nieuwe bewoner een aparte rekening krijgen.

 
 
Informatie voor de gebruiker
 
 
Op termijn moeten de gebruikers tijdens de verwarmingsperiode alle maandelijks verbruiksinformatie ontvangen. Inhoudelijk zal de afrekening meer informatie bevatten zoals de totale energiekost, energieprijzen, CO2-uitstoot, energiemix van het gebouw enzovoort.

 
 
Opvolging van de maatregel
 
 
De meetsystemen voor appartementsgebouwen zijn nu in handen van een beperkt aantal bedrijven zoals Ista en Techem. Ze hebben de taak om de uitrol van de nieuwe normen consequent door te voeren.
 
 
In de praktijk zullen de meteropname-firma’s ervoor moeten zorgen dat volgende deadlines gehaald worden:
 
 
25 oktober 2020: alle nieuw geplaatste meters, hetzij draadloos of bekabeld, moeten op afstand leesbaar zijn + 3-maandelijkse inzage in het verbruik.
 
 
01 januari 2022: gedetailleerde afrekening (CO2-uitstoot, energiesoort van het gebouw, benchmark tussen gelijkaardige verbruikers en vergelijk van verbruik op basis van de graaddagen).
 
 
01 januari 2027: alle bestaande meters moeten worden vervangen + maandelijkse inzage in het verbruik.
 
 
Wegnemen of afbreken van radiatoren… wat met de meters?
 
 
In de jaren 60 en 70 werd in de meeste appartementsgebouwen een overtal aan radiatoren met heel hoge vermogens geplaatst. Nu investeren eigenaars in dubbel glas, dakisolatie en vaak ook in gevelisolatie. Daarom zijn nu meer en meer radiatoren overbodig en worden ze weggehaald of vervangen door een exemplaar met een lager vermogen.

 
 
Zo gaat u te werk:
 
 
U brengt zelf de meteropname-firma op de hoogte (hou uw gebouwreferentie- en pandnummer bij de hand, terug te vinden op de jaarafrekening.
 
Op het metertje vindt u normaal gezien het serienummer terug. Dat geeft u door aan de meteropname-firma, samen met de datum van afbraak.
 
 
Indien u een andere radiator wil plaatsen, maakt u onmiddellijk een afspraak om de nieuwe calorimeter op de nieuwe radiator te plaatsen (hou het merk en type van de nieuwe radiator bij de hand, zodat de juiste kenmerken van de nieuwe radiator in de calorimeter geprogrammeerd worden).
 
 
Daarna kan u het metertje verwijderen, waarbij u de verzegeling verbreekt. Op dat moment krijgt het centrale opnamesysteem een melding. Het verbruik van de radiator blijft geregistreerd tot de zegel verbroken wordt, zodat fraude onmogelijk is. Het metertje moet gesorteerd worden bij afgedankte huishoudapparaten in het recyclagepark.
 
 
Het is belangrijk om het nieuwe metertje onmiddellijk te plaatsen na installatie van de nieuwe radiator.
Wat is een Algemene Vergadering en waartoe dient ze?
 

De Algemene Vergadering (AV) is het hoogste orgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars. Hier worden zo goed als alle beslissingen genomen (uitgezonderd deze waartoe de syndicus geen mandaat behoeft of wanneer omwille van hoogdringendheid er geen tijd was om een bijzondere vergadering samen te roepen), wordt jaarlijks de financiële toestand besproken, wordt over de décharge gestemd.
 
De AV is in feite de wetgevende macht van de VME, de syndicus als gemandateerde (lasthebber) van de VME de uitvoerende macht. Zij wordt door de syndicus éénmaal per jaar samen geroepen. De periode/dag staan meestal in de statuten beschreven. Indien gewenst kan de algemene vergadering met de benodigde meerderheid zelf de periode, dag, uur wijzigen of vastleggen. Ook de modaliteiten (wijze van oproeping, vrije dagen die bij het versturen van de oproeping tussen de postdatum en datum AV moeten liggen,...) worden in het reglement van mede-eigendom bepaald.
Welke kosten zijn er ten laste van de huurder en welke kosten zijn er ten last van de verhuurder ?
 
 
De verdeling van de kosten en lasten tussen huurder en verhuurder, gaf in het verleden vaak aanleiding tot discussie. Het Vlaams Woninghuurdecreet wou hier komaf mee maken. Voor huurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt voortaan dan ook een duidelijke regeling over de kosten en lasten die door de verhuurder aan de  huurder mogen worden doorgerekend. Wij geven jou graag wat meer uitleg.
 
 
Wat zijn kosten en lasten?
 
 
Bij de verhuur van een huis of appartement komen voor de verhuurder diverse kosten en lasten kijken. Meer in het bijzonder wordt verstaan onder:
 
 
Kosten: alle uitgaven die door de verhuurder worden gedaan om de huurder toe te laten een volwaardig huurgenot te hebben van de woning (vb. gas, water, elektriciteit, verlichting en verwarming van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw, onderhoudskosten van de lift, onderhoudspersoneel voor het onderhoud van de traphal,…);
 
 
Lasten: hieronder worden de belastingen en retributies verstaan die aan openbare overheden moeten betaald worden;
 
 
De vraag die zich hierbij dikwijls stelt, is welke kosten en lasten de verhuurder kan doorrekenen aan de huurder.
 
 
Regeling voor huurovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2019
 
 
Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 januari 2019, bestond er geen duidelijke regeling omtrent de verdeling van deze kosten en lasten en was er bijgevolg een grote contractvrijheid. Dit gaf aanleiding tot heel wat discussies tussen huurder en verhuurder over welke kosten en lasten al dan niet konden worden doorgerekend. Niet zelden raakte de relatie tussen beide partijen hierdoor verzuurd.
 
 
Verdelingsprincipe voor huurovereenkomsten gesloten na 1 januari 2019 zie ook https://kantoorvanwynsberghe.be/whd.pdf
 
 
Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft een einde willen maken aan deze talrijke discussies en stelde duidelijk dat voortaan volgende regeling geldt:
 
 
Kosten en lasten met betrekking tot de uitoefening van zakelijke rechten op de woning: ten laste van de verhuurder;
 
 
Kosten en lasten die te maken hebben met het gebruik van de gehuurde woning: ten laste van de huurder, met uitzondering van de onroerende voorheffing die nooit ten laste van de huurder kan worden gelegd;
 
 
Daarenboven werd voor wat betreft appartementen en woningen die zich in een mede-eigendom bevinden, een niet-limitatieve lijst uitgebracht waarin duidelijk bepaalde kosten en lasten worden toegewezen aan de huurder en/of de verhuurder.
 
 
Deze lijst is opgenomen in bijlage 2 van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet en bepaalt als volgt:
 
 
Ten laste van de huurder
 
1.     Verbruik water.
 
2.     Verbruik stookolie/aardgas.
 
3.     Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen.
 
4.     Kosten vuilnisinzameling (indien collectief georganiseerd).
 
5.     Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen.
 
6.     Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen) Dit omvat o.m. het vervangen van een defecte lamp, het vervangen van batterijen van rookmelders in de gemeenschappelijke delen, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars.
 
 
Ten laste van de verhuurder
 
 
1.     Grote herstellingen gemeenschappelijke delen/installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik voor huurders.
 
2.     Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen.
 
3.     Kosten voor de lift.  Het onderhoud en de herstelling van de lift valt in principe onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Bepaalde onderdelen waarvan de vervanging of de herstelling te wijten is aan het gebruik en die daarom periodiek moeten gebeuren, vallen evenwel ten laste van de huurder. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. 50% voor de huurder en 50% voor de verhuurder.
 
4.     Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie : ten laste van de verhuurder.
 
5.     Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties : ten laste van de verhuurder.
 
6.     Kosten voor algemene vergadering.
 
7.     Beheerskosten/administratiekosten.
 
8.     Investeringen/reservefonds.
 
 
Kosten voor de syndicus
 
 
Een syndicus vervult taken die zowel betrekking hebben op het dagelijks gebruik van het gebouw als op het in stand houden van het gebouw. Om ingewikkelde berekeningen te vermijden, wordt geopteerd voor een forfaitaire verdeling. 66% voor de verhuurder en 34% voor de huurder.
 
 
Diensten die specifiek op verzoek en in het belang van de verhuurder of huurder worden gemaak (bv. sleutel laten bijmaken voor huurder of dossier samenstellen bij verkoop voor verhuurder), zijn volledig ten laste van die partij.
 
 
Belangrijk om weten is dat de verhuurder en huurder in principe niet kunnen afwijken van deze regeling, al zal wel worden toegestaan dat de verhuurder in het voordeel van de huurder extra kosten en lasten op zich neemt.
 


 
Wie staat er voor in dat de huurder het reglement van interne orde naleeft ?
 
 
Het is de verhuurder die ervoor moet instaan dat zijn huurder het reglement naleeft. In geval de huurder zich niet aan de regels houdt, dan dient de verhuurder hem daarover aan te spreken.
 


 
Moet ik aan de syndicus melden dat ik mijn appartement, garage of standplaats verhuur ?
 
 
In geval je gaat verhuren, dan ben je wettelijk verplicht om aan de syndicus de gegevens van je huurders door te geven. Op deze manier kunnen wij er zeker van zijn dat in geval van overmacht (brand, overstroming, ….) wij snel en accuraat alle bewoners kunnen verwittigen.
 
Je kan best je huurder wijzen op de afspraken die gelden in de residentie. Mogelijks dienen ze ook mee in te staan voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen via een beurtrolsysteem. Maak hierover duidelijke afspraken aub.
 
Terug naar de inhoud